Как составить договор аренды
Порядок и правила составления договора арендыВ период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Форма договора аренды может быть устной или письменной. При этом если срок заключаемого договора превышает один год или хоть одной из сторон является организация, то форма может быть только письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В случае сдачи в аренду недвижимого имущества, важно помнить о следующих ключевых моментах. Нужно точно определить помещение (или часть помещения), которое передаётся арендатору, для этого на плане рекомендуется выделить цветом передаваемый объект или указать присвоенный номер помещения, указать площадь. Как составить договор арендыОформить и составить договор аренды недвижимости стороны могут самостоятельно, взяв за основу образец договора либо воспользовавшись услугами наших юристов, поскольку нюансов может быть достаточно много. Нужно знать, что аренда недвижимости на срок более одного года подлежит регистрации в органах Росреестра. Для регистрации договора аренды предоставляется комплект документов и уплачивается государственная пошлина. Обязательно составляется акт приёма-передачи помещения, так как подтверждается фактическое исполнение договора и с момента передачи подлежат уплате арендные платежи. Основными видами и наиболее часто заключаемыми договорами аренды являются:
Рассмотрим поподробнее, что необходимо знать при составлении договоров аренды. Текст договора аренды должен включать в себя:
Если нет специальных положений законодательства, то указанные положения применяются и к таким особым видам договора аренды, как (ст. 625 ГК РФ):
Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), заключаемый организацией на срок от года и выше, должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Однако если договор аренды заключается на срок менее года, а затем возобновляется на неопределённый срок по обоюдному согласию сторон, регистрировать договор аренды в отделении Росреестра не нужно (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Проведение госрегистрации (Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ) Арендодатель или арендатор вправе обратиться с заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра. Бланк такого заявления не установлен законодательством, поэтому каждое территориальное отделение Росреестра разрабатывает его самостоятельно. В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка. Если арендуется здание или сооружение, то потребуется его поэтажный план, где были бы отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади (ст. 26, п. 4 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и п. 5.1.1 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457). Размер госпошлины за госрегистрацию составляет (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ):
Госпошлина может быть оплачена как арендатором, так и арендодателем. Этот пункт необходимо предусмотреть в договоре аренды (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Сдача имущества в аренду может осуществляться:
Арендатором и арендодателем может выступить одно лицо. Это возможно, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя. Руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ст. 53, 91 и 103 ГК РФ). Объект аренды:
Объекты, не подлежащие аренде:
Арендодатель обязан поставить в известность арендатора о том, что на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица (сервитут, право залога). Если арендатор не был информирован относительно этого, он может (ст. 613 ГК РФ):
Срок договора арендыСрок аренды имущества прописывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В случае отсутствия этого пункта срок является неопределённым, а арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для некоторых видов аренды законом определены ограничения для срока аренды, например: для аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, предоставляется срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Арендная платаДоговор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена:
Арендная плата может быть в виде (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ):
Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее, существует ряд исключений для этого правила, например, договор лизинга (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ). Законодательством предусматриваются ситуации, при которых арендатор может потребовать уменьшения арендной платы (ухудшение состояния арендуемого имущества по независящим от арендатора причинам), а арендодатель может потребовать досрочной оплаты по договору - например, при нарушении договора со стороны арендатора (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ). Договором аренды может быть предусмотрен ремонт арендованного имущества. При этом капитальный ремонт проводит арендодатель, а текущий - арендатор, кроме того, последний несёт расходы на содержание арендованного имущества. Однако в договоре аренды может быть прописан и другой порядок ремонта. При нарушении арендодателем своих обязанностей по ремонту арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ):
Кроме ремонта, могут производиться улучшения (ст. 623 ГК РФ):
Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды. Если происходит досрочное прекращение договора аренды, заканчивается и действие договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Госрегистрация необходима и для договора субаренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Продление договора арендыО своём желании продлить срок аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, или до окончания действия договора. При продлении договора могут быть внесены изменения в его условия, например, размер арендной платы. Договор считается возобновлённым на прежних условиях, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендатор не возражает (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ). Расторжение договора арендыВозможные причины для расторжения:
Обращение арендодателя в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если арендатор:
Обращению в суд арендодателя должно предшествовать письменное предупреждение арендатора о нарушениях с его стороны и разумных сроках для их устранения (ст. 619 ГК РФ). Обращение арендатора в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если (ст. 620 ГК РФ):
Если право собственности на сданное в аренду имущество переходит к другому лицу, это не является поводом к расторжению договора аренды (ст. 617 ГК РФ ). Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнёра за месяц. Если объектом аренды является недвижимость - то за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре). Прекращение договора арендыАрендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учётом износа. В случае задержки возврата арендодатель может потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 622 и 395 ГК РФ и положения пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Выкуп арендованного имуществаПосле окончания срока аренды арендатор может выкупить имущество арендодателя. Выкуп прописывается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении (ст. 624 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Договор аренды с правом выкупа - это смешанный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Он включает в себя:
Поэтому к такому договору применяются правила и положения соответствующих договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ):
|